임대차법 개정…계약갱신요구 언제부터 할 수 있나?

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’

오상완 서울시 마을변호사의 ‘궁금할 법(法)한 이야기’ (21) 개정 주택임대차보호법 살펴보기 – 계약갱신청구권

지난 7월 31일 ‘전·월세 인상율 상한제, 계약갱신청구권 등’을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 개정·시행됐다. 개정된 내용 중 ‘계약갱신청구권’에 대해 먼저 알아보자.

‘계약갱신청구권’이란 ‘① 2회 이상 임대료의 연체, ② 거짓 등 부정임차, ③ 합의된 상당한 보상, ④ 임대인의 동의 없이 임차인의 전대차, ⑤ 고의 또는 중과실에 의한 주택의 파손, ⑥ 주택의 멸실로 목적달성 불가능, ⑦ 철거나 재건축하기 위해 주택의 점유회복이 필요한 경우, ⑧ 임대인(직계존·비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우, ⑨ 임차인의 현저한 의무위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유’가 없는 한, 임차인이 임대인에게 이전과 동일한 계약조건으로 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 권리를 의미한다.

개정 주택임대차보호법은 위 계약갱신청구권에 대한 내용을 신설했고, 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하되, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있다.

개정 전에는 임대인이 2년의 임대차기간 만료 전 계약갱신을 거절하면 임차인은 이사를 가야했다. 하지만 개정법에 따르면 임차인이 임대차기간 만료 전 계약갱신을 요구하면, 임대인은 위의 9가지 사유가 없는 한 계약갱신을 거절하지 못하게 된다. 이로 인하여 임차인은 위 9가지 사유가 없는 한 4년까지 거주할 수 있게 되어 주거안정에 도움을 주게 된다.

임차인은 이러한 계약갱신청구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전에 행사할 수 있다. 예를 들면, 임대차기간 만료일이 2020년 9월 30일인 경우 1개월 전인 2020년 8월 29일까지 계약갱신을 요구하는 의사표시가 임대인에게 도달하여야 한다. 이러한 계약갱신의 의사표시방법에는 제한이 없지만, 증거확보차원에서 말과 함께 문자, 카카오톡, 우편, 이메일 등을 이용하는 것이 좋다.

한편, 2020년 12월 10일 시행 예정인 주택임대차보호법에 의하면, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 그 후 2년이 되는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 ‘2개월’ 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 한다.

임대인은 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는데, 이러한 실제 거주에 대한 입증책임은 임대인에게 있다고 할 것이다. 만약 임대인이 실제 거주하려는 사정을 입증하지 못한다면, 계약갱신이 된 것으로 보고 계속 거주하면 된다. 임대인이 실제 거주하려는 의사가 없음에도 임차인에게 거짓말하여 임차인이 이에 속아서 퇴거를 했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

임차인이 계약갱신요구를 하여 임대차기간이 2년 연장되었더라도, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만, 임대차계약 해지의 효력은 해지통지를 한 날로부터 3개월 후에 발생하니 사전에 임대인과 협의하는 것이 적절하다.

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