정부가 21번째 부동산 대책을 통해 대전·청주까지 포함해 규제지역을 대폭 확대했지만 발표 하루 만에 김포, 파주 등 비규제지역의 집값이 급등하고 있다. ‘풍선효과’를 반복하는 부동산 규제지역 제도에 대한 근본 고민이 필요하단 지적이 나온다.
18일 정부 관계부처 등에 따르면 정부의 6·17 부동산 대책에 따라 투기과열지구가 48곳, 조정대상지역이 69곳으로 확대됐다. 규제지역은 2004년 노무현 정부 이후 가장 넓어졌다.
규제지역은 LTV(주택담보대출)가 40%까지 줄고 시가 15억원이 넘으면 주담대가 금지(투기과열지구)되며 양도세 중과·분양권 전매제한·청약규제 등이 동시다발적으로 적용된다.
규제지역은 원래 집값과열 지역에 대한 ‘핀셋규제’ 용도였지만 문재인 정부 들어 이처럼 확대된 것은 풍선효과 때문이다.
지난해 12월 강남 집값을 잡겠다며 대출규제를 시행하자 대출규제를 피한 강북과 경기도 수용성(수원·용인·성남)에 풍선효과가 나타났다. 2·20 안정화 대책으로 수원 전역과 의왕시, 안양 만안구 등 5곳을 조정대상지역으로 묶었더니 이번엔 경기도 다른 비규제 지역과 청주로 투기 수요가 몰렸다.
규제지역을 신규 지정할 때마다 비규제 지역 집값이 튀어 오르는 이유는 후행지표인 ‘가격’을 기준으로 한 제도의 한계 때문이다. 2002년 투기과열지구, 2016년 조정대상지역 등이 도입됐는데 직전 1개월 주택가격 상승률, 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률 대비 1.3배를 넘으면 정량요건을 충족해 규제지역 지정이 가능하다.
송인호 KDI(한국개발연구원) 경제전략연구 부장은 “가격으로 부동산 규제를 하는 곳은 한국이 거의 유일하다”며 “세계 어느 나라에도 특정 지역을 대상으로 후행적인 성격의 주택가격 기준으로 부동산 규제 정책을 하지 않는다”고 지적했다
1개월 혹은 3개월 단위로 집값이 과열되면 뒤늦게 규제지역으로 지정하다 보니 집값이 다 오른 뒤 뒷북 지정할 수밖에 없다. 또 규제지역 지정 후 비규제지역의 풍선효과가 뻔히 예상되지만 아직 집값이 오르지 않았기 때문에 인근 지역을 규제지역으로 지정할 수도 없다.
이와 관련 김현미 국토부 장관은 “이번 대책이 미비하다고 판단되면 언제든지 다양한 제도적 대처방안들 마련해 대응하겠다”고 했지만 전국을 규제지역으로 지정하지 않는 한 풍선효과를 막을 방법이 없다.
지역별로 규제를 차등할 게 아니라 대출, 세제, 전매제한 등을 단일 규제로 적용해야 한다는 지적이 나오는 이유다. 6·17 대책의 핵심인 갭투자 방지도 투기과열지구에만 적용된다.
한 정부 관계자는 “규제지역에만 적용되는 다주택자 대출규제나 양도세 중과를 굳이 특정 지역에 국한할 이유는 없다”고 지적했다. 입주시까지 분양권을 못 팔도록 한 전매제한의 경우 정부는 지난달 주택법 시행령을 개정해 규제지역과 상관없이 수도권과 광역시 전체에 적용했다. 노무현 정무 시절에는 전북·전남·경북·강원도를 제외한 전국 모든 지역에 분양권 전매가 금지됐다.
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